Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania — warunki i spory interpretacyjne

Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) dla kupujących pierwsze mieszkanie obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. Przepis (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC) wyłącza opodatkowanie sprzedaży prawa własności lokalu lub budynku mieszkalnego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdy nabywcą jest osoba fizyczna, która przed dniem sprzedaży i w dniu sprzedaży nie miała takiego prawa.

Co przewiduje przepis (status)

Przepis art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązuje od 31.08.2023 r. Zwolniona z PCC jest sprzedaż prawa własności lokalu mieszkalnego, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, pod warunkiem że kupującym jest osoba fizyczna, która w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwała taka własność ani udział w takich prawach. Dodatkowo ustawodawca przewidział, że udział nieprzekraczający 50% nabyty w drodze dziedziczenia może korzystać ze zwolnienia określonego w tym przepisie.

Interpretacje i orzecznictwo

Ministerstwo Finansów wyjaśniło, że warunek nieposiadania opisanych praw musi być spełniony przez osobę kupującą lub przez każdą z osób kupujących, aby przysługiwało zwolnienie. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) konsekwentnie zajmował stanowisko, że zwolnienie odnosi się do całej czynności (umowy sprzedaży), zatem każdy z nabywców musi spełniać warunek nieposiadania. W interpretacji z 9 października 2026 r. (nr 0111-KDWB.4014.146.2026.1.KKM) KIS uznał, że jeżeli jeden ze współkupujących posiadał wcześniej lokal, cała umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu PCC (przykład dotyczył mężczyzny nabywającego dom po połowie z żoną, która wcześniej była właścicielką innego lokalu). Podobne stanowisko występowało już wcześniej, m.in. w interpretacji KIS z 21 września 2023 r.

W przeciwieństwie do stanowisk KIS, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. III FSK 281/25) orzekł, że zwolnienie z PCC może przysługiwać proporcjonalnie jednemu z nabywców zgodnie z jego udziałem, a podatek powinien być naliczony jedynie od części przypadającej na osobę niespełniającą warunków zwolnienia. Sąd przywołał w uzasadnieniu wcześniejsze orzeczenia dotyczące współwłaścicieli w podatku od nieruchomości (m.in. II FSK 2096/11, II FSK 748/12, II FSK 3012/12).

Kogo zmiana dotyczy i co oznacza w praktyce

Zwolnienie dotyczy osób fizycznych nabywających na własność mieszkanie lub dom (w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), które przed zakupem nie były właścicielami takich praw. Przy wspólnym nabyciu kluczowe jest, czy każdy ze współkupujących spełnia warunek nieposiadania: Ministerstwo Finansów i dyrektor KIS uznają wymóg indywidualny dla każdego nabywcy, natomiast NSA dopuścił stosowanie zwolnienia proporcjonalnie do udziałów.

W praktyce oznacza to, że w sytuacjach spornych możliwe są różne skutki podatkowe w zależności od zastosowanej linii interpretacyjnej. Dyrektor KIS w interpretacji z 8 sierpnia 2025 r. potwierdził możliwość wystąpienia o zwrot nadpłaty PCC, gdy notariusz pobrał podatek mimo przysługującego zwolnienia; w przykładzie z tej interpretacji nabywca zapłacił blisko 10 000 zł PCC. O stwierdzenie nadpłaty można wystąpić na podstawie art. 75 par. 1 Ordynacji podatkowej, przy czym nadpłata jest definiowana w art. 72 par. 1 pkt 2 Ordynacji jako kwota podatku pobrana przez płatnika nienależnie lub w wysokości większej od należnej. Eksperci wskazali, że podatnicy, którzy nabyli nieruchomość w podobnych okolicznościach w ciągu ostatnich pięciu lat, mogą rozważyć wystąpienie o zwrot nadpłaty PCC.